倍受注目的中国（上海）自由贸易试验区土地二次开发政策早已定案。近日，上海市规土局和上海自贸区管委会牵头印发了《关于中国（上海）自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》（以下全称意见）。

根据《意见》，上海自贸区将希望地块用途相容，用地类型构建两种或两种以上用途混合。《意见》称之为，为了盘活自贸区内的存量用地，自贸区内存量用地可以通过调补差价的方式改以综合用地。

根据此前上海自贸区管委会新闻发言人朱民透漏的信息，目前上海自贸区内有近5平方公里土地可以更进一步研发。而这也或将沦为未来上海盘活存量土地的最重要方式。希望综合用地根据《意见》的定义，综合用地是指土地用途分类中单一宗地具备两类或两类以上用于性质（商品住宅用地除外），且每类性质地上建筑面积占地面积上建筑面积比例多达10%的用地，还包括土地混合利用和建筑填充用于方式，与控制性详尽规划中的混合用地规划性质比较不应。

经过批准后表示同意转型为综合用地的，土地权利人必须按照市场评估补缴土地价款。而对于综合用地转让底价的证实，则是由自贸区土地招拍挂办公室委托具备资质的评估机构展开市场评估，根据评估结果，融合产业政策、土地市场情况等因素综合确认转让底价。其中，采行协议转让方式供地的，转让底价不得高于综合用地各用途对应基准地价除以其比例之和的70%。

采行带上产业项目上海证券交易所转让方式供地的，转让底价不得高于综合用地各用途对应基准底价除以其比例之和。而研发总部标准化类用途部分的转让底价不得高于完全相同地段办公用途基准低价的80%。

而在供给方式上，综合用地主导用途有所不同，供地方式也不尽相同。例如，主导用途为商业、办公等经营性用地的，就必需采行公开招标、拍卖会、上海证券交易所方式供地；主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的，其产业项目类用地可以采行带上产业项目上海证券交易所转让方式供地；主导用途合乎拨给目录的，附属用途不合乎拨给目录的，可以以协议方式供地。同济大学土木工程学院测量与国土信息工程系由教授石忆邵指出，相比于此前开发区常常用于的单一土地性质的模式而言，综合用地的效率更高。

此前上海自贸区内主要的开发公司外高桥集团副总经理刘宏在拒绝接受21世纪经济报导专访时说，经过适当的调整和改建后，服务业的面积不会减少，减少10%或者20%都有可能。土地转型后不存在一定的贬值空间，一些中介机构指出这将带给极大的投资机会，单从租价上已可见一斑。

根据来自世邦魏理仕的数据表明，今年二季度，上海自贸区外高桥保税区内，研发用地平均值地价为1万元/平方米，工业用地为8000元/平方米；厂房租金为1.4元/天/平方米，仓库租金为1.53元/天/平方米，研发物业租金为3.5元/天/平方米，写字楼租金为4.3元/天/平方米。用地结构与产业对话优化此前朱民在提到自贸区土地政策试点时曾回应，这项试点未来将会可拷贝、可推展，其指出，只不过上海自贸区再行遇到这样一个区域问题，解决问题较急迫，因此再行试点。石忆邵辨别，通过土地转型来展开二次利用将是未来盘活存量土地的一个趋势，并且建设用地内部展开转化成的风险较小，可以展开适当的权力下放，但仍要留意用地分类的细化和强化规划和监管。而这种综合用地的模式也可能会在上海展开推展，未来认同要提升集约用地水平，综合用地比单一用地效率更高。

用地结构和产业结构的调整必需是对话的过程。自贸区产业结构调整后，用地结构与其对话优化。石忆邵说道。在此前举办的上海第六次规划土地会议上，上海市委书记韩正称之为，上海市委、市政府早已明确要求规土局，建设用地规模必需只减不增、必需负增长，零增长也敢，这是对上海负责管理。

因此，上海未来将有大量的土地面对存量盘活，石忆邵指出未来将经常出现一大部分填充用地，这合乎上海目前大力发展服务业和战略性新兴产业的产业调整趋势，有些新兴产业必须用地，有些产业早已到了生命周期，这都可以通过土地的综合利用展开与产业结构调整相匹配的土地结构调整。

本文来源：澳门新葡8455最新网站下载-www.nrx-vape.com